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中小房企收入成本結轉的痛點是什么?由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的長周期性，房地產(chǎn)企業(yè)什么時候確認年收入和結轉成本一直是一個問題，特別是對于中小企業(yè)來說。今天小編就來和大家一起聊一聊這個問題，學習和了解更多財會知識!

中小房企收入成本結轉的痛點是什么?由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的長周期性，房地產(chǎn)企業(yè)什么時候確認年收入和結轉成本一直是一個問題，特別是對于中小企業(yè)來說。今天小編就來和大家一起聊一聊這個問題，學習和了解更多財會知識!

按照正常的邏輯，房地產(chǎn)企業(yè)應該先決算，再竣工驗收，最后再交房，這樣的話再交房的時點，成本的確認也是沒有問題的，但大量的中小房企在實務中由于種種原因導致決算以及竣工驗收滯后，而交房時間卻不能隨意后延，結果就是交房與決算和竣工驗收次序倒置。

這樣的情況下如果交房企業(yè)確認收入就會出現(xiàn)巨大的麻煩，收入是確定的，而由于決算尚未做完，成本最終是多少可能還無法最終確定，加之行業(yè)內普遍存在的壓款現(xiàn)象，導致房企向總包方付款數(shù)量不足，總包方也向房企開具發(fā)票數(shù)量不足，財務人員更是不敢隨意結轉收入和成本，擔心由此引發(fā)所得稅的風險。

案例：

A房企已經(jīng)于2019年12月交房，但截止2019年年末，由于甲方乙方雙方就工程量有爭議，決算尚未完成，房企支付給總包方4億元工程款并已經(jīng)取得4億元發(fā)票，但按照房企財務預計至少還有2億元未支付，發(fā)票也未取得，請問2019那年年末是否結轉收入和成本?

這個案例就是一個典型的兩難境地，結轉收入的話，成本無法準確計量，如果按照預估，發(fā)票也無法全部取得，2億元發(fā)票如果在次年匯算清繳結束前還沒有取得，面臨25%所得稅補稅，企業(yè)無法接受!但如果不結轉的話，按照所得稅的邏輯又會出現(xiàn)巨大風險：

按照國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

那么交房就是典型的開始投入使用，必須視為所得稅的完工，也就意味著所得稅要求將交房年度視為完工年度，企業(yè)必須將實際成本計算出的實際毛利與預計毛利之間差額在當年度調整計入當期所得稅匯算結果，實務中絕大多數(shù)情況下實際毛利遠大于預計毛利，因此完工年度所得稅調增補稅是大概率事件，這正是企業(yè)猶豫不決的根本原因。

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