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房地產(chǎn)前期需要投入大量的資金，且這部分的資金來源基本上就是融資和銀行貸款等渠道，也具有很高的利息，故而前期的費用估算是必須的步驟，那么房地產(chǎn)怎么進行費用估算呢?小編對此進行了詳細的總結(jié)，不知道的小伙伴們趕緊一起來看一下吧!

房地產(chǎn)前期需要投入大量的資金，且這部分的資金來源基本上就是融資和銀行貸款等渠道，也具有很高的利息，故而前期的費用估算是必須的步驟，那么房地產(chǎn)怎么進行費用估算呢?小編對此進行了詳細的總結(jié)，不知道的小伙伴們趕緊一起來看一下吧!

房地產(chǎn)費用估算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。

對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

1.開發(fā)成本

(1)土地使用權(quán)出讓金。

(2)土地征用及拆遷安置補償費。

①土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。

②拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

(3)前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”(即通水、通電、通路和平整建設場地)等支出。

(4)建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。

(5)基礎(chǔ)設施費，又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

2.開發(fā)費用

開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。

(1)管理費用。可以項目開發(fā)成本構(gòu)成中前(1)～(6)項之和為基數(shù)，按3%左右計算。

(2)銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下3項：

①廣告宣傳費。約為銷售收入的2%～3%;

②銷售代理費。約為銷售收入的1.5%～2%;

③其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%～1%。

以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4%～6%。

(3)財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。

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