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本文講的是房地產(chǎn)土地成本核算辦法，在實際工作當(dāng)中，一次取得土地并開發(fā)成房地產(chǎn)時，不存在土地成本分配問題，但一次性取得土地開發(fā)房地產(chǎn)時，土地成本怎么在各期分配問題會多，接下來由小編幫大家整理出來，一起來看看下文吧，希望會對大家有所幫助哦。

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房地產(chǎn)企業(yè)在一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的過程中會出現(xiàn)以下三種情況：

情況一：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積相同，最終整個項目實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。

情況二：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符，但這只是各期開發(fā)樓宇間的局部調(diào)整，待全部項目完工后，實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。這樣的差異可定義為時間性差異。

情況三：分期項目實際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符。少建或多建面積不能在未建項目中補(bǔ)建或少建，待全部項目完工后，實際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和不相符，這樣的差異可定義為永久性差異。

一、土地成本分配的方法

公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小區(qū)中的戶外休閑場所、假山湖泊、景觀水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是為全體小區(qū)業(yè)主共有或服務(wù)的，其土地成本最終要分配到可售建筑面積土地成本之中。如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配問題，因此公共用地不需分配土地成本。根據(jù)以上三種情況合理分配土地成本，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則的基本要求及稅法的基本原則分兩大類六種方法進(jìn)行土地成本的分配：

第一大類，按各期占用土地面積分?jǐn)?。有三種方法可供選擇：

①以全部規(guī)劃建筑面積計算建筑面積容積率，按各期規(guī)劃建筑面積和建筑面積容積率計算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本;

②以全部規(guī)劃建筑面積計算建筑面積容積率，按各期實際建筑面積和建筑面積容積率計算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本;

③以分期實際的建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之和計算建筑面積容積率，按建筑面積容積率計算各期占用的土地面積，依此分配各期土地成本。

第二大類，按各期建筑面積分?jǐn)?。有三種方法可供選擇：

①以全部規(guī)劃建筑面積計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期規(guī)劃建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;

②以全部規(guī)劃建筑面積計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;

③以各期實際建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之差計算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本，按各期實際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本。

二、土地成本分配方法的比較

1.共同點(diǎn)

①所取資料均是政府規(guī)劃部門和房管部門的行政許可文書，土地整體預(yù)算成本也是已發(fā)生或取得土地必須履約的經(jīng)濟(jì)合同及行政法規(guī)規(guī)定必須繳納的各項稅費(fèi);

②兩大類六種方法計算結(jié)果倆倆相等，說明不論是采取占用土地面積，還是采用建筑面積分配各期土地成本，其計算結(jié)果都是相等的。

2.不同點(diǎn)

在分期開發(fā)情況下，各期均按規(guī)劃建筑面積分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3?410.61萬元;各期按實際建筑面積，未開工項目以項目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積減去實際建筑面積的差異數(shù)分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3?1?18.38萬元，比前一種方法少分配292.23萬元;一期已竣工項目以實際建筑面積，未竣工項目按未竣工樓宇規(guī)劃建筑面積分配土地成本時，一期分配的土地成本爲(wèi)3?213.65萬元，比第一種方法少分配196.96萬元，比第二種方法多分配95.27萬元。這說明取值不同，分配結(jié)果差異較大。

三、土地成本分配方法運(yùn)用的原則

財務(wù)人員在運(yùn)用各種方法對土地成本進(jìn)行分配時應(yīng)注意以下幾個方面：

1.遵循會計的一致性原則。一個企業(yè)只能采用一種方法，而不是一個項目采用一種方法。

2.遵循會計的實質(zhì)重于形式原則。第一種方法已竣工項目按規(guī)劃建筑面積分?jǐn)?，雖然是依據(jù)規(guī)劃部門規(guī)劃方案分?jǐn)?，但已有房管部門的測量報告，其分配的準(zhǔn)確性是后者大于前者，第三種方法雖然依據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃方案和房管部門的測量報告，但未建部分面積不確定。筆者認(rèn)爲(wèi)第二種方法更具操作性，因爲(wèi)企業(yè)前期實際建筑面積雖然與規(guī)劃建筑面積有差異，但最終還是圍繞總規(guī)劃建筑面積波動。

3.分配土地成本的土地面積應(yīng)與需提取土地使用稅的土地面積相一致。由于已竣工項目占用的土地使用權(quán)所繳納的土地使用稅不再由已竣工項目承擔(dān)，而應(yīng)由已竣工可出售房屋承擔(dān)，成本承擔(dān)的對象已發(fā)生變化。同時已竣工項目已具備出售條件，出售房屋時，其所屬的土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)承擔(dān)的土地使用稅義務(wù)滅失，因此企業(yè)必須劃清各期占用的土地面積及各套房屋占用的土地面積，以便于土地使用稅提取和終止的會計核算。企業(yè)按占用土地面積分配土地成本，能夠使分配土地成本使用的土地面積與計算土地使用稅的土地面積相一致。

4.土地成本分配的結(jié)果應(yīng)滿足土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種對項目成本計算的要求。不論采取哪一種分配方法，最終都要按實際建筑面積進(jìn)行調(diào)整。采取已竣工項目實際建筑面積替換已竣工項目規(guī)劃建筑面積，使實際建筑面積與規(guī)劃建筑面積的差異實現(xiàn)分期調(diào)整，可減少項目全部竣工后調(diào)整幅度過大的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地産開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定：對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。經(jīng)土地部門批準(zhǔn)成片承受土地，由于企業(yè)有計劃的對開發(fā)項目分期分批進(jìn)行，先后進(jìn)入開發(fā)階段的，以分期項目爲(wèi)清算單位。屬于多個房地産項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。同時由于有些開發(fā)項目跨期很長，土地成本分配的正確性給每年所得稅的匯算清繳也帶來諸多問題，所以土地成本應(yīng)以實際建筑面積分配，項目全部完工后，調(diào)整幅度會較小，這有利于提高企業(yè)核算的準(zhǔn)確性，并降低納稅風(fēng)險。不可出售建筑物的土地成本攤銷也可采取上述辦法進(jìn)行分配。

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