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營改增對土地增值稅的影響有哪些呢?相關的土地增值稅的計算稅率有什么調整呢?營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題以及轉讓房地產有關的稅金扣除問題，都是怎么進行規(guī)定的呢?營改增對土地增值稅的影響案例分析，供大家做個參考!

營改增對土地增值稅的影響有哪些呢?相關的土地增值稅的計算稅率有什么調整呢?營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題以及轉讓房地產有關的稅金扣除問題，都是怎么進行規(guī)定的呢?營改增對土地增值稅的影響案例分析，供大家做個參考!

營改增對土地增值稅的影響

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

這里土地增值稅預征稅款的計算，大家可以公司的具體情況進行選擇，采取適合的預繳方式進行預繳。

類型一：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房產

2018年，某房地產開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款(包含契稅)400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

(一)收入2000萬元

(二)扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400(萬元)

2.房地產開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700(萬元)

3.房地產開發(fā)費用=80(萬元)，其中：

(1)利息支出=500*5%=25(萬元)

(2)其他=(400+700)*5%=55(萬元)(管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除)

4.稅金=110(萬元)

5.加計扣除=1100*20%=220(萬元)

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510(萬元)

(三)增值額=2000-1510=490(萬元)

(四)稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

(五)稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147(萬元)

類型二：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2017年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少?(本案例改編自《財產行為稅一本通》)

解析：(一)計稅收入

1.應繳納的增值稅=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57(萬元)

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43(萬元)。

(二)可扣除房產原值

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產原值=400+400×6×5%=520(萬元)

(三)與轉讓房地產相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合計=28.5714×12%=3.43(萬元);

2.購買時繳納的契稅12(萬元)。允許扣除的是原不動產所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅;

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12=15.43(萬元);

(四)扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=520+15.43=535.43(萬元)。

(五)增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436(萬元);

(六)增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

(七)應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63(萬元)。

看了上述的有關規(guī)定，相信都有了解了。營改增對土地增值稅的影響案例分析?就分享到這里了，供大家參考。好了，還有其他想要咨詢的，歡迎咨詢右方在線客服吧。除此之外，如果備考會計職稱考試的小伙伴，掃描下方二維碼，來試學相關的課程視頻吧!